Статья о девелопменте загородной жилой и коммерческой недвижимости

Компания «Баррус» оказывает услуги в сфере девелопмента загородной недвижимости на рынке Свердловской области.

Стоимость девелоперского проекта.

1.    Определение стоимости девелоперского проекта.

Каждый инвестиционный проект, в том числе и девелоперский, преследует в качестве главной цели – получение максимального дохода  инвесторами. Эффективность девелоперского проекта оценивается по его доходной части – доходов от эксплуатации готового объекта или его продажи. Эффективность девелоперского проекта следует рассматривать не только с целью увеличения благосостояния владельца, но и с целью влияния на различные экономические и социальные процессы. Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, производстве потребительских товаров длительного пользования, в жилищно-коммунальном хозяйстве и т.д.
Практика оценки эффективности инвестиций основывается на концепции временной стоимости денег и основана на следующих принципах:

• проект признается эффективным, если обеспечивается возврат исходной суммы инвестиций и требуемая доходность для инвесторов, предоставивших капитал;
• инвестируемый капитал и  денежный поток, который формируется в процессе реализации инвестиционного проекта, приводятся к настоящему времени или к определенному расчетному году при помощи ставок дисконтирования;
• процесс дисконтирования капитальных вложений и денежных потоков производится по различным ставкам дисконтирования, которые принимаются в зависимости от инвестиционных проектов.

Стоимость девелоперского проекта и оценка его эффективности рассматриваются в структуре бизнес-плана. Наиболее распространены следующие показатели эффективности капитальных вложений:

• чистая приведенная стоимость (NPV);
• внутренняя норма доходности (IRR);
• период окупаемости простой и дисконтированный;
• индексы доходности.

Чистая приведенная стоимость – это разность дисконтированных показателей чистого дохода и инвестиционных затрат. Чистый приведенный доход  представляет обобщенный конечный результат инвестиционной деятельности в абсолютном измерении и является наилучшим показателем для оценки финансовой состоятельности инвестиционного проекта.

Внутренняя норма доходности характеризует такую расчетную процентную ставку, которая при ее начислении на сумму инвестиций обеспечит поступление предусматриваемого чистого дохода.

Период окупаемости инвестиций это время, которое требуется, чтобы инвестиция обеспечила достаточные поступления денег для возмещения инвестиционных расходов. Это простой способ узнать любой компании,  сколько времени ей потребуется для возмещения первоначальных расходов.

2.    Затраты девелоперского проекта.

К затратной части девелоперского проекта относятся все затраты, которые девелопер несет на каждой стадии реализации проекта

Предынвестиционная фаза.

Одной из основных трат на этой фазе является приобретение земельного участка. На этой стадии проекта формируется его концепция, проводятся предварительные исследования, разрабатывается и утверждается документация по проекту. Как правило стоимость затрат на этой фазе составляет до 20% (без учета стоимости земельного участка) от суммарных затрат на реализацию проекта.

Заключительным этапом согласования и утверждения разрешительной документации на данной фазе является экспертиза градостроительной и проектно-сметной документации на строительство объектов, а также получения разрешения на строительство. Данная экспертиза позволяет определить качество проекта с учетом соответствия архитектурно-планировочных и градостроительных решений. Длительность предынвестиционной фазы составляет от 6 месяцев.

Важной частью данной фазы является проведение маркетингового исследования рынка реализации проекта. Оно прольет свет на целесообразность проекта, наметит потенциальных и реальных конкурентов.

Итоговым документом предынвестиционной фазы может быть бизнес-план. Бизнес-планирование составляет основу всех экономических расчетов и сопровождает девелоперский проект в течение всего его жизненного цикла. Бизнес-план должен периодически пересматриваться в связи с изменениями внешней среды, корректироваться при помощи анализа проектных рисков.

Инвестиционная фаза.

Данная фаза самая затратная и продолжительная по времени. Для выбора подрядчиков для строительных работ наиболее выгодных для инвестора, вкладывающего средства в девелоперский проект,  как правило, устраивают тендеры среди проверенных подрядчиков на прошлых работах, показавших себя с положительной стороны, т.к.  немаловажный фактор – это опыт в той или иной сфере, а также рекомендации по подрядчикам. Средняя продолжительность подведения таких инженерных систем как газ и электричество к каждому участку в новом коттеджном поселке, где основным направлением будет продажа участка без подряда, составляет от 6 до 12 месяцев, в зависимости от удаленности точки подключения к сети и ее трассы.

Если проект реализуется в коммерческих целях, то девелопер осуществляет комплекс услуг по разработке и реализации маркетинговой компании с целью продажи или сдачи объекта в аренду. Маркетинговая компания включает в себя:

• разработка маркетинговой концепции и стратегии;
• разработка логотипа и рекламно-информационных материалов для привлечения покупателей и арендаторов;
• разработка типового договора аренды или продажи;
• проведение переговоров с потенциальными клиентами и заключение контрактов на аренду или продажу объектов недвижимости.

Именно на инвестиционной  фазе инвестор или собственник объекта наиболее ярко ощущает преимущество управления строительными проектами, реализуемые девелоперской компанией.

3. Девелопмент – как услуга.

В переводе с английского языка слово «девелопмент» означает - развитие. Применительно к недвижимости – продвижение проектов, связанных с недвижимостью.  Девелопмент – это качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости. Цель девелопмента – не просто создание или реконструкция недвижимости, а получение дохода за счет этих коммерческих объектов. Это бизнес, в который вкладываются достаточно крупные инвестиции и на длительный срок и произведенный продукт может создавать регулярный поток денежной массы.

Выполняя функцию девелопера, компания обеспечивает возможность инвесторам или собственникам объектов недвижимости получить максимально возможную прибыль при обоснованной минимизации затрат и рисков. Реализация инвестиционных проектов по развитию недвижимости связана с многообразными рисками, их успешность зависит от многих факторов, таких как выбор месторасположения и характеристик создаваемого объекта, привлечение финансовых ресурсов и организации процесса реализации проекта.
Различают два вида девелопмента как услуги:

• fee-development;
• speculative development.

В первом случае, девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Инвестор нанимает девелопера, что бы тот на выбранном земельном участке построил объект недвижимости од ключ, продал его по цене интересной для инвестора либо заполнил ее арендаторами. В проекте fee-development девелопер не участвует своими деньгами. На все необходимые работы девелопер приглашает подрядчиков, но ответственность за весь проект лежит полностью на девелопере. Гонорар за руководство в проекте может достигать до 20% в особо сложных случаях от стоимости проекта.

Многие инвесторы или собственники земельных участков не понимают для чего нанимать девелопера, если над проектом будет работать архитектор, подрядчики, маркетинговые консультанты, риэлторы и прочие. Но часто из-за отсутствия опыта в общем процессе девелопмента допускается множество ошибок, которые могут привести к огромным денежным потерям. В договоре на fee-development стоимость услуги и ее протяженность фиксируются в договоре.

Speculative development - более сложный вид девелопмента. В данном случае, девелопер создает новую коммерческую недвижимость на базе имеющегося земельного участка или объекта под реконструкцию у собственника объекта как единоличный организатор проекта, в том числе занимается и проработкой финансовой схемы проекта. Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, в том числе банковских кредитов. При вложении на раннем этапе до 10% от стоимости проекта, девелопер может претендовать в будущем на долю до 50% от стоимости построенной недвижимости.

Высокое вознаграждение девелопера   в данном случае объясняется высокими рисками от неудачи проекта. Такой девелопмент основывается на опыте и удачливости девелопера. Все риски в данном случае несет девелопер. Собственник объекта при заключении договора на speculative development фиксирует срок выполнения  данной услуги  девелопером и желаемый доход от реализации или сдачи объекта недвижимости в аренду.